Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Постинг
30.10.2006 16:34 - Уловки при тегленето на ипотечен кредит
Автор: credit Категория: Бизнес   
Прочетен: 42865 Коментари: 2 Гласове:
1

Последна промяна: 14.05.2009 10:34


Имате недвижим имот (жилище, офис, магазин, склад и т.н.) и се нуждаете от пари, за да ги вложете в бизнеса си. Решавате да изтеглите ипотечен кредит. В тази ситуация, основният въпрос, който обикновено се задава, е: „Къде са най-ниските лихви и най-изгодните условия?”. Този въпрос все още не е равнозначен на „Как да кредитът ми да бъде максимално ефективен?”. Това е така, поради наличието на скрити „уловки”. Ето някои от тях:

  1. Рекламираните лихви са еднакви за всички. Важат и за мен!

Обикновено това е първата „уловка”, с която всеки потенциален клиент се среща. Вече сте във финансиращата институция; говорите със служителя и след 3 минути той Ви разпечатва погасителен план. Следва запознаване с бизнеса Ви, преглед на обезпечението, преглед на доходите Ви... и се оказва, че нещата при Вас са по-различни и няма как да получите лихвата, която е написана на билбордовете. Вашият бизнес е различен и поради това той е носител на много рискове. За да избегнете тази ситуация никога не започвайте разговора с въпроса „Каква ще ми бъде лихвата по кредита?”. Не и преди да сте запознали кредитиращата Ви институция с всички аспекти на бизнеса, доходите, обезпеченията, вида на искания от Вас погасителен план. В противен случай вашият въпрос звучи все едно питате „Колко струват автомобилите?”
 

Тук основното правило е, че колкото по-заможен е един клиент, толкова по-изгодни условия е в състояние да получи, защото рисковете за невръщане на кредита са по-малки.

Затова колкото повече подробности споделята с кредитора си и колкото повече знае той, толкова повече са шансовете Ви за кредит с добра лихва.

  1. Колко, все пак, е лихвата?

Вече сте представили всичко на кредитора; определили сте вида на погасителния план; срока на кредита и научавате, че лихвата Ви ще бъде 8.5%. Този лихвен процент Ви се струва добър, но внимание! ... започвате да обсъждате договора за кредит и установявате, че това е моментният размер на тази лихва, защото тя е определена като към стойността на банковия ресурс (СБР; базов лихвен процент; лихвен процент определян периодично от УС на банката и т.н.) има надбавка от 5.0%. Това означава, че при промяна, в посока на увеличение на тази стойност, Вие ще плащате по-голяма лихва. Освен това, в договора пише, че тази корекция ще се извърша на всяко тримесечие или шестмесечие.

В тези случаи препоръката е да договорите кредит, чиято лихва е обвързана с EURIBOR1 или LIBOR2, стойностите на които можете да следите ежедневно. Освен това внимателно прочетете на какъв период от време ще бъде коригирана тази лихва.

  1. Съгласно Тарифата за лихвите, таксите и комисионните”... Какво реално плащаме?

Вашият кредит придобива следните характеристики:

а) Сума – 100,000.00 лева;

б) Срок – 10 години;

в) Лихвен процент – 8%.

Колебаете се между равни месечни вноски (анюитетни) и намаляващи (неанюитетни). При тези първоначални данни по-евтин, от гледна точка на лихвата, е кредитът с намаляващи месечни вноски. При него средногодишното оскъпяване е 4.0%, докато при анюитетния е 4.6% (Виж Таблица 1 и Таблица 2)

Натисни за да видиш в пълен размер

Таблица 1. Погасителен план с равни месечни вноски (анюитетен)

 

Таблица 2. Погасителен план с равни вноски по главницата (неанюитетен)

 

Тази лихва Ви изглежда добра, но тя е средногодишна. Освен това във финансиращата институция Ви казват, че трябва да платите такса за обслужване на кредита, която е 1% годишно. Това също не Ви се вижда зле, защото даже и с тази такса средногодишното оскъпяване на кредита, при анюитетни вноски, е 4.6%. ... и тук попадате на третата „уловка” - в договора за кредит никъде не срещате 1% такса за управление. Там обикновено пише: „Кредитополучателят заплаща такси, съгласно Тарифата за лихвите, таксите и комисионните, които Банката прилага по извършвани услуги на клиента...”... и още: „Кредиторът има право да извършва изменения и допълнения на Тарифата, които стават задължителни за кредитополучателя.” Това означава, че при всяка промяна на таксите Вие започвате да плащате повече.

Един пример: Ако, при кредит от 100,000.00 лева, със срок от 10 години и лихва от 8% годишно (Кредитът, посочен в Таблица 1), на втората година таксата за управление се повиши на 2%, то средногодишното оскъпяване вече няма да бъде 5.2%, а 5.7%, т.е. с 5% повече за целия период.

Този пример не се отнася до практиката на „Кредитекс”, защото при нас няма Тарифа и променящи се такси.

Препоръка: Попитайте на колко време финансиращата институция променя Тарифата си за таксите и комисионните. Поискайте статистика за минал период. Попитайте за тенденциите.

  1. Колко важен е 1%? ...а 0.75%?

Повечето кредитиращи институции Ви предлагат такси и комисионни, които плащате в момента на получаването на кредита. Т.е. договаряте кредит от 100,000.00 лева, а при 1 % такса за управление, получавате 99,000.00 лева. Ако кредитът е за 10 години, платим на равни месечни вноски и се олихвява с 9%, то средногодишното оскъпяване ще бъде 5.25% върху ползваната сума, т.е. за 10 години ще платите 52,011.00 лева лихви.

А ако поискате да Ви се даде назаем тази такса за управление? Обикновено ще се сблъскате с изречението, че „така ще се олихвява и тя, което оскъпява кредита” и, което е ... четвъртата „уловка”. В същият пример, но при добавяне на таксата за управление и при 8% лихва, т.е. при договорен кредит от 101,000.00 лева, а получени 100,000.00 лева, средногодишното оскъпяване на кредита ще бъде 4.6%. В този случай ще платите 46,049.00 лихви – с 5,962.00 лева по-малко.

Даже и да поискате да Ви се калкулират предварително всички лихви за 10-те години кредит, срещу намаляване на лихвата по кредита с 0.75% годишно, пак ще спечелите! Средногодишното оскъпяване при кредит от 100,000.00 лева (договорени 110,000.00 лева, а получени 100,000.00 лева), платим на равни вноски и лихва от 8.25% годишно, ще бъде 5.19%, т.е. с 110.00 лева по-малко. Освен това, при предварително калкулирани такси за управление, кредитът Ви ще бъде защитен от всякакви промени в Тарифата за таксите и комисионните.

  1. Лихвата по кредити за физически лица е по-малка по тези за фирми.

Нека сравним две оферти на Ваш кредитор, измежду които можете да избирате:

а) Ипотечен кредит за физически лица:

- Срок – до 20 години;

- Лихвен процент - 8.9% годишно;

- Размер до 200,000.00 лева.

- Такса за управление – 0.75% върху получената сума за първата година и 95.00 лева за всяка следваща година.

б) Ипотечен кредит за малки и средни предприятия:

- Срок – до 10 години;

- Лихвен процент - 9.95% годишно;

- Размер до 70% от стойността на жилищен имот и 65%, ако имотът е нежилищен.

- Такса за управление – минимум 1% годишно върху остатъчната сума на кредита.

На пръв поглед офертата за физически лица изглежда много по-атрактивна. Вие се колебаете, защото лихвата е с 1.05% по-ниска, срокът е по-голям, таксите за управление са значително по-малки. ... но внимание!... при кредит от 100,000.00 лева, за срок от 10 години, платим с неанюитетни вноски, тази оферта ще Ви донесе парична загуба от 38,004.00 лева3. Това е така поради факта, че както лихвите, така и всички такси по обслужването на кредита, са данъчен разход за фирмата, но не се такъв за Вас, като физическо лице. В „Кредитекс” винаги обясняваме това на клиентите си, като подчертаваме, че кредитът им винаги има данъчни аспекти – независимо дали се отнася до физически или юридически лица.

  1. Преференциална лихва?... или гратисен период!!

Една голяма част от кредитите с преференциална лихва са насочени към физически лица. В най-често срещаният случай тези кредити са с фиксирана лихва за първите четири години, след първата.

Имайки предвид подобни атрактивни оферти, доста от физическите лица, търсещи кредитиране, се насочват към тях с идеята да вложат получените средства в бизнеса. Нека разгледаме един пример за да преценим какви са опасностите, извън посочените по-горе:

а) Ипотечен кредит с преференциални условия:

- Размер - 50,000.00 лева;

- Срок – до 10 години;

- Лихвен процент – 0% за първата година и 7.5% годишно за първите четири години;

- Такса за управление – 1.5% върху получената сума за първите 5 години и 0.25% за всяка следваща година;

- Начин на плащане – неанюитетни вноски.

б) Ипотечен кредит при непреференциални условия::

- Размер - 50,000.00 лева;

- Срок – до 10 години;

- Лихвен процент – 6.7% годишно;

- Такса за управление – 2% еднократно върху получената сума;

- Начин на плащане – неанюитетни вноски.

За по-голяма яснота приемаме, че и при двата варианта лихвата след петата година ще бъде 6% годишно.

В този случай, ако изберете офертата с преференциалните условия, ще платите общо 74,187.50 лева, а при офертата с непреференциалните условия – 69,425.00 лева, т.е. с 4,762.50 лева по-малко!

Съветът при тези оферти е: В случай че се налага, ползвайте гратисен период за първата година, вместо преференциална лихва. В горния пример бихте платили 71,100.00 лева, наместо „преференциалните” 74,187.50 лева!

  1. Падат лихви и такси?

Даже и в момента да Ви предлагат “преференциални” такси, то имайте предвид тенденциите в тази насока. В противен случай може да се сблъскате с доста изненади в дългосрочен план. Засега съществува ясна тенденция за общо увеличаване на таксите за управление в цялата банкова система, което се вижда от отчетите за приходите и разходите на същата, публикувани от Българска Народна Банка. Така например, през юли 2006 година общите приходи от лихви по кредити са били със 179,282 х.лв. повече от юли 2005 година, т.е. увеличението е 19.9%. За същият период таксите по обслужване на кредити са се увеличили с 29,453 х.лв., т.е. 46.6%. Това не се дължи само на по-големият обем кредити.

Препоръката е да не забравяте, че банковата система е пазарна среда и няма как да Ви предлагат намаление на такси за обслужване, при положение, че има тенденция за общо увеличаване на същите.

1 EURIBOR - Euro Interbank Offered Rate – междубанкова ставка на предложение. Средно процентова лихвена ставка, по която една първокласна банка предоставя междубанкови срочни кредити в евра на друга първокласна банка в еврозоната. Тази ставка се пресмята с поддръжката на Европейската банкова федерация (European Banking Federation - http://www.fbe.be/);

2 Libor - London Interbank Offered Rate. Лондонска межбанкова ставка на предложения (LIBOR)

Лондонската междубанкова ставка на предложение представлява среднопритеглена процентна ставка по междубанкови кредити, предоставени от банките, присъстващи на лондонския междубанков пазар с предложения за средства в различни валути и на различни срокове — от един ден до 12 месеца. Котировката на Libor-а се фиксира от Британската Банкова Асоциация (http://www.bba.org.uk/)

3 Сумата е изчислена на база действащото през 2006 година данъчно законодателство.

Искате да изберете най-добрата оферта измежду оферите на всички над 30 банки в България?

Искате да не Ви мотаят с чакане пред кабинете на инспектора в банката? Искате да не излизате в работно време, за да си нямате проблеми с шефа?

Има една безплатна услуга, специално измислена за Вас предлагана от 5 ипотечни брокери едновременно.

В рамките на 10 минути отваряте сайтовете на кредитните брокери,  Кредит Навигатор и попълвате заявка за ипотечен кредит. След това чакате да видите коя банка ще ви препоръчат и да обяснят защо именно банка Х с погасителен план У. Би трябвало всички брокери да Ви предложат една и съща банка или 2-3 оферти на банки, подходящи за вас.

Така много бързо сравнявате условията на банките и разбирате коя е подходяща за Вас и въоръжени с готово решение подавате окончателните документи през брокера, служителите на който са били най-учтиви, бързи и всеотдайни.

Брокера не Ви оскъпява кредита ни най-малко, той взема възнаграждение от самата банка, която чрез брокера си спестява разходите за персонал, офиси и консумативи, и има голям интерес от брокерите.

В рамките на дни ще намерите най-подходящите за Вас условия без да обикаляте сайтовете или офисите на десетките банки.



Тагове:   кредит,


Гласувай:
1
0



1. анонимен - много документи изисква ДСК
24.11.2008 20:56
много документи изисква ДСК
цитирай
2. анонимен - ДСК са МНОГО, АМА МНОГО НЕКОРЕКТНИ /това всъщност не е точната дума/
25.05.2009 20:28
ДСК са изключително некоректни, мудни и унижващи клиентите. Бягайте от тази банка като Дявол от тамян. Не им се доверявайте, 2 месеца и 3 дни ме мотаха, за да ми кажат не. Безобразие - накрая не знаех дали кандидатствам за кредит към банка или съм на разпит в данъчна или осигурителна полиция. Освен това служителите там - офиса на Витошка, изпитват невъобразима нужда да бъдат посещавани всеки ден, чувстват се по особен начин значими. Потресена съм от работата им. Тънат в блажено незнание и некомпетентност. НЕ ИМ ВЯРВАЙТЕ! ДСК Е ЕДНА МНОГО ГОЛЯМА ИЗМАМА....
цитирай
Търсене

Спечели и ти от своя блог!
Архив