Основната заблуда на кредитополучателите е, че трябва да връщат колкото им иска банката, а с 2 вноски годишно в повече, ще нулирате 3-йно повече главница, с което по-голям % от вноската ще отива за погасяване на главница в бъдеще и мултиплициращият ефект ще работи за вас

Да разгледаме реален кредит. Изтеглен през юни 2007 г. за 148,5 хил. валутни единици със срок от 35 години. Месечната вноска е 941 валутни единици, от които само 94 единици са главница и 847 валутни единици са лихви.
Така за 2 години са погасени едва 2 256 валутни единици главница, въпреки че са изплатени вноски за 22 584 единици. Тоест едва 10% отива за главница.

Според клаузите на основната част от ипотечните кредити, всеки длъжник има право да погасява годишно по две (нито повече нито по-малко и то наведнъж) вноски, без наказателна такса. След внасянето им вариантите са два, или да се промени погасителния план, или да се намали срока на кредита.

Ако кредитополучателя се е възползвал от тази опция и е внесъл общо 4 вноски за тези две години, по 941 вал. ед. на вноска това прави общо 3 764 вал. ед. или щеше да е погасил 6 020 единици от главницата, или с 167% повече, за смета на 2 вноски годишно, което е само с 17% повече от задължителните 12 вноски.

Тоест 17% повече, водят до 167% по-голям ефект или близо 10 пъти.

Ако приемем, че след 2-те допълнителни вноски изберете намаляване на месечните вноски (промяна на погасителния план), а не скъсяване на срока на кредита, то вноските ви вече ще са по-ниски. Спестените по-този начин пари ще можете да използвате, за да внесете 2 допълнителни вноски следващата година и т.н.

Посочения кредит е 35 годишен, като в рамките на 10 г. можете значително да го намалите, тоест убиете. На 35-тата година от кредита няма да внасяте по 941 валутни единици на месец, а доста по-малко, което ще е добре, защото тогава ще сте около 60 годишен и ще е момента да пестите за пенсионната си възраст.

При нормалния погасителен план за 10 г. ще погасите едва 15 хил. от главницата и тя ще остане 133 хил. единици. Ако внасяте по 2 вноски в повече (17% в повече), ще сте погасили близо 40 хил. лв. от главницата, или близо 25 хил. в повече при внесени само 18 хил. в повече. Причината е, че след като ударно сте намалили главницата, по-бързо по-голяма част от вноската ще отива за погасяване на лихви, а не за главница (както писахме по-горе в началото само 10% от вноската погасяват главница, а в края 100% е за главница).

Все пак не се препоръчва в момента да погасявате целия кредит, защото очакваната висока инфлация, ще ви превърне в „кредитни милионери”. Тоест с парите ще сте си купили жилище, а ще връщате кредита в обезценени хартийки. Поради излетите огромни количества държавни кредити и напечатани пари в САЩ, Еврозоната и Великобритания, както и в Русия и Китай в следващите години се очаква висока инфлация.

Освен това ако лихвите по кредитите в България се понижат, което може да стане при отпушване на чуждото финансиране към България или най-малкото когато влезем в еврозоната, тогава вноските по кредита ви ще се понижат и вместо спестените пари да отидат за потребление, може да ги насочите към 2-те допълнителни годишни кредити, за да натикате кредита в ъгъла и да ви тежи все по-малко и по-малко.

Вместо потребление за нови мебели, нова кола, ремонт на вилата и т.н., вероятно е по-удачно да вложите малко в кредита си, за да може все по-голям дял от вноските ви да отива за погасяване на главницата, което е начин да си спестите разходи, да си купите спокойствие и в крайна сметка да увеличите разполагаемия за потребление доход.

Разбира се адекватно е да спрете пушенето и/или алкохола, за да насочите тези пари в тази благородна кауза, натикването на кредита в ъгъла.

Нужно е просто няколко пъти да внесете в повече и след това поради факта, че по-голям процент от вноската ще отива за погасяване на главницата (например не 10%, а 30%), то много по-бързо главницата ще намалее, оттам и лихвата по нея, а оттам и цялата ви месечна вноска. Тоест ще предизвикате лавина, която ще работи във ваша полза.

Моля кликнете на линковете вдясно (например чуждестранните), за да изкарам някой цент:)

дори във фантастичните филми по дърветата не растат пачки с пари, ами наденици!

Не си много в час пич :) ....
Сметни си доходността за банката във всичките ти варианти, примерно чрез IRR (така смешно кръстеното ГПР).
Ще се изненадаш, колко нищо не правиш с двете си вноски горница на месец ....
А и ти ако си сметнал че моеш да си позволиш две вноски в повече на година, тогава не тегли 35 годишен кредит, а 29 годишен примерно, така че общата внесена годишна сума с 12 вноски, да е равна на 14 вноски за 35 годишен.

ще спреш да пушиш и да пиеш бе пич

пич тук не говорим за IRR, а за увеличаване на процента погасявана главница чрез лек натиск в началото, така и така ще плащаш, поне се напъни малко, за да почнеш да плащаш главница, а не лихви, защото с плащане на лихви не си решаваш проблема

полезен материал. но въпросът е уместен - ако имаш готовност и възможност да плащаш повече, защо просто не сключиш договор за по-бързо изплащане, вместо да се точиш 35 г. Може би единственият плюс е гъвкавостта - понякога ще можеш да внесеш две вноски повече, понякога - не, но няма да се налага да предоговаряш целия договор.
И още един въпрос - как и къде се урежда броят на допълнителните погасителни вноски? записано ли е в закона? 10х

отзад напред
допълнителните вноски си ги пише в договора за ипотека, поне при мен е така и вече съм проверил всичко и септември ще погася, ще си свия малко дупето, но ще го натикам в ъгъла

предпочитам да не намалявам срока на кредита, защото все пак искам инфлацията да го убие, но искам и аз да помогна малко и като стана на 60 г. да плащам не 941 единици, а 400

Това е личният ми избор

Браво, хубава и добре обоснована теория! Защо обаче всеки не направи същата сметка преди да изтегли кредит с анюитетни вноски и не го замени с такъв с намаляващи вноски. При него ежемесечната погасителна вноска покрива всеки месец еднаква част от главницата, и съответно всеки следващ месец вноската намалява, защото лихвата сумарно вече е по-малка сума. Така се получава точно търсения ефект - докато семейството е младо и с по-ниски разходи се покриват началните по-високи вноски за сметка на последните ниски. Това не означава, че предложената схема не е валидна и при кредитите с намаляващи вноски. Преди да се премине към такава стъпка обаче кредитирания трябва да е сигурен, че има подобна клауза в договора си и може да покрива допълнителни суми по кредита без наказателна такса.
Поздрави!

просто се връзваш предварително с по-тежки в началото
иначе знаеш че когато имаш ще внесеш 2 допълнителни, когато нямаш няма да внасяш допълнително, също знаеш че инфлацията ще изяде кредита ти

при намаляващите вноски си като вързано добиче

чакай да се появи инфлация... когато курса се смени... до тогава скъпи пари, скъпи услуги и скъпи продукти.
Но като си теглил чертата ще си горд собственик след 35 години, купил допълнителен апартамент и на бамката. До тогава си ... вързано добиче :)

Цялата теория е много хубава, но се базира на допускането, че в договора имаш клауза според, която можеш да погасяваш две вноски без наказателна такса. На някой да му е известно коя българска банка предоставя такава възможност ? Аз лично не се сещам за такава ...

Примерно Пощата

цялата тази история е един частен случай и не може да се отнесе до всички договори за ипотечни кредити. Всяка банка определя условията, при които ти отпуска кредит, а ти можеш да ги приемеш или просто да отидеш при следващата....

Булбанк също дава такава възможност - договорът ми е от ноември 2006. Ако искам да погасявам с повече от 2 вноски - трябва да ги уведомя предварително.

Интересен материал,но май не е за Българските условия.Лично попитах за моят ипотечен кредит в банка ДСК.И ми бе отговорено ,наказателна лихва винаги има и минимума е 10% за да се предоговори договора.С една дума в България "Ми няма как да стане тука ..."

Искам да попитам понеже в конкретния случай пише, че само 94 едини са главницата, която прави 2256 за 2 години, защо като за 2 години внесеш 2 вноски повече сте включили целите вноски и сте получили, че погасявате 6020 единици, а не примерно 2632 единици? Дано да сте ме разбрали и благодаря за отговора

Да всички допълнителни вноски погасяват директно и само главница. Съответно главницата намалява и в бъдеще лихвените задължения са по-ниски и се погасява повече главница. Лихви се погасяват само от нормалните вноски.

Хубава статия с добра, но малко опростена логика.

Това което имам като бележка е, че вместо да внесеш 2 вноски можеш да оставиш парите в банката. Оттам нататъка идва въпросът дали ще оставиш парите в банката на по-изгодни условия от тези, при които си ги взел от нея, ако да, то написаното в статията е некоректно по мое мнение, но ако ситуацията е, че парите ти не могат да правят ръст, то оптималното е да си плащаш заемите, които са с високи лихви.

Що се отнася до изчисленията не съм се занимавал да ги проверявам, дори и да има грешка, не е болка за умиране.

Поздрави,

Марин

да и аз си мисля да ги оставя на депозит, а да не погасявям и да се боря за печалби на БФБ-София докато не избия достатъчно за да покрия кредитите

но това си е риск и не всеки иска да го поема

Мили читатели. Пиша за да ви дам малък съвет. Аз лични се опарих доста с взимането на ипотечен кредит от Пощенска банка. за около една година вдигнаха лихвата с 3 процента. Какво им е основанието ли? Не им стигнаха паричките.В коя европейска държава лихвите на ипотечните кредити са 12-13%.

а какво става в случай, че имаш погасителен план, който е смеятан на база лихва ( ОЛП + надбавак ) и се получава така, че надвнасям 40% повече отколкото реално трябва да е вноската.
Какво става с надвнесените пари?

Това е реален случай, а не е теоретична постановка.

А в случай, че кредита е 20 години ...

Ами просто погасителния план се преизчислява. Много просто

na men tova sas dopalnitelnite vnoski bi mi svar6ilo rabota,stiga da go ima poneje ve4e pitah v edna banka i te mi kazaha 4e ne sa 4uvali za takova pogasyavane.ti vav koya banka pla6ta6 po 2 vnoski dopalnitelno i sa v 4as.

абсолютно правилно/стига да имаш тази клауза/.Долу горе така и аз го мисля.за всички които не са съгласни- да си плаштат цял живот.КОНЕ с капаци.ПРАВИЛАТА СЕ ПРОМЕНЯТ-ЛИХВИТЕ СЪЩО.ИЗБИРАШ СИ ВЪЗМОЖНО НАЙ ДЪЛГИЯ ПЕРИОД -така ти оставя повече пари да живееш нормално МЛАДЕНИТЕ ,а не дали мога да си платя и този месец.ама нали след 15 години ще сам готов.ТАКА ЩЕ ТИ ОСТАВЯТ И ПАРИ ЗА ДА ПОГАСИШ/ПРИМЕРНО СЛЕД 3 ГОДИНИ/ ОТВЕДНАШ 10 ПРОЦЕНТА ОТ ГЛАВНИЦАТА.ТАКА ТИ НАМАЛЯ ВНОСКАТА И СПЕСТЯВАШ ПОВЕЧЕ ИЛИ ЖИВЕЕ Ш НОРМАЛНО .СЛЕД ОЩЕ 3 ГОДИНИ ПАК И ЗА 10 ГОДИНИ СИ ОКЕЙ, А ДРУГИТЕ СА НАЗАТ И ОЩЕ МИСЛЯТ МЕСЕЦ ЗА МЕСЕЦ БЕЗ ДА МОГАТ ДА СПЕСТЯВАТ И ПОГАСЯВАТ ЗАЩОТО СА СМЕТНАЛИ .ЧЕ ЗА 15 Г. ВРЪШТАТ ПО МАЛКО.

interesno kak v ispaniq koqto e v kriza lihvata e 3% a v BG ni perda6at s 3 pati po golemi lihvi.do koga li 6te gi tarpim tiq lihvari.tolkova li nikoi ne iska da se nadigne sre6tu tova zlo.ami kato sa visoki lihvite nqma i pokupka na jili6ta ot tam nqma i stritelsvo ot tam nqma i ikonomika.vsi4ki komentirate no problema nai ve4e e lihvata.

Автора малко се е престарал със сметките, но е истина, че когато главницата се намаля предсрочно се спестява. Дали кредитополучателя може да си го позволи, всеки ще си прецени.

Ако разполагате с излишни средства, ще е по-доходно да погасите предсрочно отколкото да ги направите на депозит, защото лихвата на депозита е по - ниска.

Но ако можете да изкарате от тези средства, повече отколкото ще спестите от предсрочното погасяване, то тогава инвестирайте ги.

credico.in

nema se qde plashtai te bankite pa she po4neme kato kitaicite qshte ku4ea i kotki :D:D:D:D:D