Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Постинг
28.06.2009 16:48 - Как постепенно да "убиете" ипотечния си кредит?
Автор: credit Категория: Бизнес   
Прочетен: 20620 Коментари: 26 Гласове:
0

Последна промяна: 28.06.2009 17:01


Основната заблуда на кредитополучателите е, че трябва да връщат колкото им иска банката, а с 2 вноски годишно в повече, ще нулирате 3-йно повече главница, с което по-голям % от вноската ще отива за погасяване на главница в бъдеще и мултиплициращият ефект ще работи за вас

Да разгледаме реален кредит. Изтеглен през юни 2007 г. за 148,5 хил. валутни единици със срок от 35 години. Месечната вноска е 941 валутни единици, от които само 94 единици са главница и 847 валутни единици са лихви.
Така за 2 години са погасени едва 2 256 валутни единици главница, въпреки че са изплатени вноски за 22 584 единици. Тоест едва 10% отива за главница.

Според клаузите на основната част от ипотечните кредити, всеки длъжник има право да погасява годишно по две (нито повече нито по-малко и то наведнъж) вноски, без наказателна такса. След внасянето им вариантите са два, или да се промени погасителния план, или да се намали срока на кредита.

Ако кредитополучателя се е възползвал от тази опция и е внесъл общо 4 вноски за тези две години, по 941 вал. ед. на вноска това прави общо 3 764 вал. ед. или щеше да е погасил 6 020 единици от главницата, или с 167% повече, за смета на 2 вноски годишно, което е само с 17% повече от задължителните 12 вноски.

Тоест 17% повече, водят до 167% по-голям ефект или близо 10 пъти.

Ако приемем, че след 2-те допълнителни вноски изберете намаляване на месечните вноски (промяна на погасителния план), а не скъсяване на срока на кредита, то вноските ви вече ще са по-ниски. Спестените по-този начин пари ще можете да използвате, за да внесете 2 допълнителни вноски следващата година и т.н.

Посочения кредит е 35 годишен, като в рамките на 10 г. можете значително да го намалите, тоест убиете. На 35-тата година от кредита няма да внасяте по 941 валутни единици на месец, а доста по-малко, което ще е добре, защото тогава ще сте около 60 годишен и ще е момента да пестите за пенсионната си възраст.

При нормалния погасителен план за 10 г. ще погасите едва 15 хил. от главницата и тя ще остане 133 хил. единици. Ако внасяте по 2 вноски в повече (17% в повече), ще сте погасили близо 40 хил. лв. от главницата, или близо 25 хил. в повече при внесени само 18 хил. в повече. Причината е, че след като ударно сте намалили главницата, по-бързо по-голяма част от вноската ще отива за погасяване на лихви, а не за главница (както писахме по-горе в началото само 10% от вноската погасяват главница, а в края 100% е за главница).

Все пак не се препоръчва в момента да погасявате целия кредит, защото очакваната висока инфлация, ще ви превърне в „кредитни милионери”. Тоест с парите ще сте си купили жилище, а ще връщате кредита в обезценени хартийки. Поради излетите огромни количества държавни кредити и напечатани пари в САЩ, Еврозоната и Великобритания, както и в Русия и Китай в следващите години се очаква висока инфлация.

Освен това ако лихвите по кредитите в България се понижат, което може да стане при отпушване на чуждото финансиране към България или най-малкото когато влезем в еврозоната, тогава вноските по кредита ви ще се понижат и вместо спестените пари да отидат за потребление, може да ги насочите към 2-те допълнителни годишни кредити, за да натикате кредита в ъгъла и да ви тежи все по-малко и по-малко.

Вместо потребление за нови мебели, нова кола, ремонт на вилата и т.н., вероятно е по-удачно да вложите малко в кредита си, за да може все по-голям дял от вноските ви да отива за погасяване на главницата, което е начин да си спестите разходи, да си купите спокойствие и в крайна сметка да увеличите разполагаемия за потребление доход.

Разбира се адекватно е да спрете пушенето и/или алкохола, за да насочите тези пари в тази благородна кауза, натикването на кредита в ъгъла.

Нужно е просто няколко пъти да внесете в повече и след това поради факта, че по-голям процент от вноската ще отива за погасяване на главницата (например не 10%, а 30%), то много по-бързо главницата ще намалее, оттам и лихвата по нея, а оттам и цялата ви месечна вноска. Тоест ще предизвикате лавина, която ще работи във ваша полза.

Моля кликнете на линковете вдясно (например чуждестранните), за да изкарам някой цент:)


Тагове:   ипотечен кредит,


Гласувай:
0
0



1. анонимен - Къде растат тези 2 допълнителни вноски годишно?
29.06.2009 10:09
дори във фантастичните филми по дърветата не растат пачки с пари, ами наденици!
цитирай
2. анонимен - я пак провери сметките
29.06.2009 10:48
Не си много в час пич :) ....
Сметни си доходността за банката във всичките ти варианти, примерно чрез IRR (така смешно кръстеното ГПР).
Ще се изненадаш, колко нищо не правиш с двете си вноски горница на месец ....
А и ти ако си сметнал че моеш да си позволиш две вноски в повече на година, тогава не тегли 35 годишен кредит, а 29 годишен примерно, така че общата внесена годишна сума с 12 вноски, да е равна на 14 вноски за 35 годишен.
цитирай
3. credit - към 1
29.06.2009 11:28
ще спреш да пушиш и да пиеш бе пич
цитирай
4. credit - към 2
29.06.2009 11:29
пич тук не говорим за IRR, а за увеличаване на процента погасявана главница чрез лек натиск в началото, така и така ще плащаш, поне се напъни малко, за да почнеш да плащаш главница, а не лихви, защото с плащане на лихви не си решаваш проблема
цитирай
5. анонимен - aha
29.06.2009 13:08
полезен материал. но въпросът е уместен - ако имаш готовност и възможност да плащаш повече, защо просто не сключиш договор за по-бързо изплащане, вместо да се точиш 35 г. Може би единственият плюс е гъвкавостта - понякога ще можеш да внесеш две вноски повече, понякога - не, но няма да се налага да предоговаряш целия договор.
И още един въпрос - как и къде се урежда броят на допълнителните погасителни вноски? записано ли е в закона? 10х
цитирай
6. credit - полезен материал. но въпросът е ...
29.06.2009 13:21
анонимен написа:
полезен материал. но въпросът е уместен - ако имаш готовност и възможност да плащаш повече, защо просто не сключиш договор за по-бързо изплащане, вместо да се точиш 35 г. Може би единственият плюс е гъвкавостта - понякога ще можеш да внесеш две вноски повече, понякога - не, но няма да се налага да предоговаряш целия договор.
И още един въпрос - как и къде се урежда броят на допълнителните погасителни вноски? записано ли е в закона? 10х

отзад напред
допълнителните вноски си ги пише в договора за ипотека, поне при мен е така и вече съм проверил всичко и септември ще погася, ще си свия малко дупето, но ще го натикам в ъгъла

предпочитам да не намалявам срока на кредита, защото все пак искам инфлацията да го убие, но искам и аз да помогна малко и като стана на 60 г. да плащам не 941 единици, а 400

Това е личният ми избор
цитирай
7. анонимен - абсолютно съм съгласен, но...
29.06.2009 15:25
Браво, хубава и добре обоснована теория! Защо обаче всеки не направи същата сметка преди да изтегли кредит с анюитетни вноски и не го замени с такъв с намаляващи вноски. При него ежемесечната погасителна вноска покрива всеки месец еднаква част от главницата, и съответно всеки следващ месец вноската намалява, защото лихвата сумарно вече е по-малка сума. Така се получава точно търсения ефект - докато семейството е младо и с по-ниски разходи се покриват началните по-високи вноски за сметка на последните ниски. Това не означава, че предложената схема не е валидна и при кредитите с намаляващи вноски. Преди да се премине към такава стъпка обаче кредитирания трябва да е сигурен, че има подобна клауза в договора си и може да покрива допълнителни суми по кредита без наказателна такса.
Поздрави!
цитирай
8. credit - Браво, хубава и добре обоснована ...
29.06.2009 15:48
анонимен написа:
Браво, хубава и добре обоснована теория! Защо обаче всеки не направи същата сметка преди да изтегли кредит с анюитетни вноски и не го замени с такъв с намаляващи вноски. При него ежемесечната погасителна вноска покрива всеки месец еднаква част от главницата, и съответно всеки следващ месец вноската намалява, защото лихвата сумарно вече е по-малка сума. Така се получава точно търсения ефект - докато семейството е младо и с по-ниски разходи се покриват началните по-високи вноски за сметка на последните ниски. Това не означава, че предложената схема не е валидна и при кредитите с намаляващи вноски. Преди да се премине към такава стъпка обаче кредитирания трябва да е сигурен, че има подобна клауза в договора си и може да покрива допълнителни суми по кредита без наказателна такса.
Поздрави!

просто се връзваш предварително с по-тежки в началото
иначе знаеш че когато имаш ще внесеш 2 допълнителни, когато нямаш няма да внасяш допълнително, също знаеш че инфлацията ще изяде кредита ти

при намаляващите вноски си като вързано добиче
цитирай
9. анонимен - вързано добиче
30.06.2009 10:37
чакай да се появи инфлация... когато курса се смени... до тогава скъпи пари, скъпи услуги и скъпи продукти.
Но като си теглил чертата ще си горд собственик след 35 години, купил допълнителен апартамент и на бамката. До тогава си ... вързано добиче :)
цитирай
10. анонимен - такса предсрочно погасяване ?
01.07.2009 13:27
Цялата теория е много хубава, но се базира на допускането, че в договора имаш клауза според, която можеш да погасяваш две вноски без наказателна такса. На някой да му е известно коя българска банка предоставя такава възможност ? Аз лично не се сещам за такава ...
цитирай
11. credit - Цялата теория е много хубава, но се ...
01.07.2009 14:52
анонимен написа:
Цялата теория е много хубава, но се базира на допускането, че в договора имаш клауза според, която можеш да погасяваш две вноски без наказателна такса. На някой да му е известно коя българска банка предоставя такава възможност ? Аз лично не се сещам за такава ...


Примерно Пощата
цитирай
12. анонимен - цялата тази история е един частен ...
14.07.2009 10:19
цялата тази история е един частен случай и не може да се отнесе до всички договори за ипотечни кредити. Всяка банка определя условията, при които ти отпуска кредит, а ти можеш да ги приемеш или просто да отидеш при следващата....
цитирай
13. анонимен - за 2-те вноски
15.07.2009 15:23
Булбанк също дава такава възможност - договорът ми е от ноември 2006. Ако искам да погасявам с повече от 2 вноски - трябва да ги уведомя предварително.
цитирай
14. анонимен - Ми няма как!
16.08.2009 18:05
Интересен материал,но май не е за Българските условия.Лично попитах за моят ипотечен кредит в банка ДСК.И ми бе отговорено ,наказателна лихва винаги има и минимума е 10% за да се предоговори договора.С една дума в България "Ми няма как да стане тука ..."
цитирай
15. анонимен - Един въпрос?
02.09.2009 13:20
Искам да попитам понеже в конкретния случай пише, че само 94 едини са главницата, която прави 2256 за 2 години, защо като за 2 години внесеш 2 вноски повече сте включили целите вноски и сте получили, че погасявате 6020 единици, а не примерно 2632 единици? Дано да сте ме разбрали и благодаря за отговора
цитирай
16. credit - Към коментар 15
02.09.2009 14:25
Да всички допълнителни вноски погасяват директно и само главница. Съответно главницата намалява и в бъдеще лихвените задължения са по-ниски и се погасява повече главница. Лихви се погасяват само от нормалните вноски.
цитирай
17. анонимен - Мнение
02.09.2009 17:10
Хубава статия с добра, но малко опростена логика.

Това което имам като бележка е, че вместо да внесеш 2 вноски можеш да оставиш парите в банката. Оттам нататъка идва въпросът дали ще оставиш парите в банката на по-изгодни условия от тези, при които си ги взел от нея, ако да, то написаното в статията е некоректно по мое мнение, но ако ситуацията е, че парите ти не могат да правят ръст, то оптималното е да си плащаш заемите, които са с високи лихви.

Що се отнася до изчисленията не съм се занимавал да ги проверявам, дори и да има грешка, не е болка за умиране.

Поздрави,

Марин
цитирай
18. credit - към 17-ти отговор
02.09.2009 17:14
да и аз си мисля да ги оставя на депозит, а да не погасявям и да се боря за печалби на БФБ-София докато не избия достатъчно за да покрия кредитите

но това си е риск и не всеки иска да го поема
цитирай
19. анонимен - пощенска банка- нови и стари кредите
15.11.2009 20:09
Мили читатели. Пиша за да ви дам малък съвет. Аз лични се опарих доста с взимането на ипотечен кредит от Пощенска банка. за около една година вдигнаха лихвата с 3 процента. Какво им е основанието ли? Не им стигнаха паричките.В коя европейска държава лихвите на ипотечните кредити са 12-13%.
цитирай
20. анонимен - още един случай
20.08.2010 09:44
а какво става в случай, че имаш погасителен план, който е смеятан на база лихва ( ОЛП + надбавак ) и се получава така, че надвнасям 40% повече отколкото реално трябва да е вноската.
Какво става с надвнесените пари?

Това е реален случай, а не е теоретична постановка.

А в случай, че кредита е 20 години ...
цитирай
21. credit - Ами просто погасителния план се ...
20.08.2010 12:47
Ами просто погасителния план се преизчислява. Много просто

анонимен написа:
а какво става в случай, че имаш погасителен план, който е смеятан на база лихва ( ОЛП + надбавак ) и се получава така, че надвнасям 40% повече отколкото реално трябва да е вноската.
Какво става с надвнесените пари?

Това е реален случай, а не е теоретична постановка.

А в случай, че кредита е 20 години ...

цитирай
22. анонимен - podrekpaym te :Credit:
21.12.2010 07:54
na men tova sas dopalnitelnite vnoski bi mi svar6ilo rabota,stiga da go ima poneje ve4e pitah v edna banka i te mi kazaha 4e ne sa 4uvali za takova pogasyavane.ti vav koya banka pla6ta6 po 2 vnoski dopalnitelno i sa v 4as.
цитирай
23. анонимен - абсолютно правилно/стига да имаш ...
16.04.2012 10:47
абсолютно правилно/стига да имаш тази клауза/.Долу горе така и аз го мисля.за всички които не са съгласни- да си плаштат цял живот.КОНЕ с капаци.ПРАВИЛАТА СЕ ПРОМЕНЯТ-ЛИХВИТЕ СЪЩО.ИЗБИРАШ СИ ВЪЗМОЖНО НАЙ ДЪЛГИЯ ПЕРИОД -така ти оставя повече пари да живееш нормално МЛАДЕНИТЕ ,а не дали мога да си платя и този месец.ама нали след 15 години ще сам готов.ТАКА ЩЕ ТИ ОСТАВЯТ И ПАРИ ЗА ДА ПОГАСИШ/ПРИМЕРНО СЛЕД 3 ГОДИНИ/ ОТВЕДНАШ 10 ПРОЦЕНТА ОТ ГЛАВНИЦАТА.ТАКА ТИ НАМАЛЯ ВНОСКАТА И СПЕСТЯВАШ ПОВЕЧЕ ИЛИ ЖИВЕЕ Ш НОРМАЛНО .СЛЕД ОЩЕ 3 ГОДИНИ ПАК И ЗА 10 ГОДИНИ СИ ОКЕЙ, А ДРУГИТЕ СА НАЗАТ И ОЩЕ МИСЛЯТ МЕСЕЦ ЗА МЕСЕЦ БЕЗ ДА МОГАТ ДА СПЕСТЯВАТ И ПОГАСЯВАТ ЗАЩОТО СА СМЕТНАЛИ .ЧЕ ЗА 15 Г. ВРЪШТАТ ПО МАЛКО.
цитирай
24. анонимен - ipote4ni krediti
29.04.2012 14:43
interesno kak v ispaniq koqto e v kriza lihvata e 3% a v BG ni perda6at s 3 pati po golemi lihvi.do koga li 6te gi tarpim tiq lihvari.tolkova li nikoi ne iska da se nadigne sre6tu tova zlo.ami kato sa visoki lihvite nqma i pokupka na jili6ta ot tam nqma i stritelsvo ot tam nqma i ikonomika.vsi4ki komentirate no problema nai ve4e e lihvata.
цитирай
25. анонимен - www.credico.in
03.05.2012 00:13
Автора малко се е престарал със сметките, но е истина, че когато главницата се намаля предсрочно се спестява. Дали кредитополучателя може да си го позволи, всеки ще си прецени.

Ако разполагате с излишни средства, ще е по-доходно да погасите предсрочно отколкото да ги направите на депозит, защото лихвата на депозита е по - ниска.

Но ако можете да изкарате от тези средства, повече отколкото ще спестите от предсрочното погасяване, то тогава инвестирайте ги.

credico.in
цитирай
26. анонимен - ddd
19.05.2012 19:06
nema se qde plashtai te bankite pa she po4neme kato kitaicite qshte ku4ea i kotki :D:D:D:D:D
цитирай
Търсене

Спечели и ти от своя блог!
Архив